管理层业务认知共建

集团业务流程
与产品系统培训

系统掌握集团业务逻辑 · 产品矩阵 · 数字化工具体系

2026年4月 · 天津

主讲：刘博

本次培训内容

四大模块，系统讲解

01

集团业务
全景概览

02

核心业务流程详解
不良资产获客与转化

03

集团产品
与服务体系

04

信息化系统
支撑体系

通过本次培训，帮助分公司管理层系统掌握集团整体业务逻辑，以及支撑业务运转的产品矩阵与数字化工具体系。

01

Chapter 01

集团业务
全景

了解我们是谁、做什么、怎么协同

业务架构

四层业务架构，清晰分工协同

流量层

集团业务的起点，负责通过多种触点获取潜在客户线索，并建立初步的专业信任

获客 · 触达 · 信任建立

转化层

将流量客户引入「线索」，通过专业服务向法律意义上的「订单」或「合同」进行转化

跟进 · 签约 · 转化

交付层

集团价值兑现的核心，凡是能够为集团产生直接营收的产品或服务，皆属于交付层

履约 · 营收 · 价值兑现

支撑层

不直接面对客户产生营收，而是作为成本中心，为前三大层级提供流程安全、行政合规及效率保障

风控 · 合规 · 效率保障

业务中心

六大业务中心，协同运营

①

流量层

直营中心

新媒体运营

负责集团直营业务的流量获取与市场营销，是「流量层」的核心主力

②

转化层

交付中心

渠道维护 · 赋能支持

业务成交的核心执行单元，覆盖「转化层」大部分工作

③

交付层

支持中心—交易

集中签约 · 赎楼 · 按揭 · 法拍贷 · 权证代办

为交易提供专业金融与权证支撑，属于「交付层」专业能力

④

交付层

支持中心—评估

房地产评估 · 资产评估 · 土地评估

为交易和融资提供价值认定依据，是不良资产业务的核心判断力

⑤

支撑层

支持中心—综管

信息系统 · 人力行政 · 数据统计

保障集团运营基础，属于「支撑层」核心

⑥

交付层

家装家居中心

装修设计 · 施工 · 家居家电销售

承接交易后的延伸消费，是集团「交付层」二次创收主力

02

Chapter 02

核心业务
流程

不良资产获客 · 尽调 · 多路径变现 · 家装闭环

核心业务流程

不良资产获客-转化总图

公司核心业务以"不良资产"为主轴展开，形成一套从获客、尽调、分类筛选，到多路径变现、再到家装延伸的完整闭环。本章将逐步拆解总图的每一个环节。

🏠

以房源为抓手

通过多渠道获取不良资产房源，构建动态房源库

👤

以客源为驱动

精准识别买方需求，分类分流客资

💰

多路径变现

拿房变现 / 法拍辅助 / 化债保房三条并行路径

🔄

服务延伸闭环

成交后延伸家装服务，实现客户全生命周期价值

完整业务流程总图见下一页 →

总图参考

请对照此图，跟随后续六个步骤逐步讲解 ↓

流程第一步

多渠道获客，精准承接

线索来源——三个渠道

渠道类型	具体方式
线上推广	新媒体内容投放 / 抖音直播引流
线下推广	沙龙活动 / 操盘手合作 / 陪跑服务
机构合作	司法机构 / 银行 / AMC资产管理公司直接导入不良资产房源

市场部承接职责

承接所有渠道进线的外部客源
顾客咨询接待与初步信息录入
识别客户意向（不良资产购买 / 单边代理委托 / 家装等）
按客户类型进行初步分流

不良资产房源来源（资产部 / 房盟会员）：直接对接司法机构、银行、AMC，获取被查封、待拍卖的不良资产标的信息。

流程第二步

房源汇聚，AI + 人工双重初判

交付中心——房源库

AI初判 + 人工复判

系统自动筛选基础条件（价格区间、区域、面积等）
专业经纪人深度评估，确认房源可操作性

房产尽调三维度

价值尽调：评估市场价值和潜在增值空间
信息尽调：产权清晰度、查封情况、抵押登记核查
拓客尽调：潜在买方需求摸排，判断去化难易度

房产价值评估——两路并行

评估① — 支持中心·评估部

市场价值 + 抵押价值评估，出具专业评估报告

评估② — 支持中心·交易部

对接银行系统，获取银行口径估值，作为变现依据

两路评估并行进行，为后续"判定"提供充分的价值依据，是整个业务流程中控制风险的第一道关口。

流程第三步

精准分类，双重判定把关

分类筛选（交付中心负责）：根据房源特征和客户需求，判断该案件属于哪条业务路径，将客源精准分配至对应业务处理团队，避免资源错配。

判定①

资产部负责人

判断维度投资可行性

核心问题这个房源值不值得收购 / 介入？

结果流向→ 收购目标房源
→ 或分流至其他路径

判定②

风控负责人

判断维度风险合规审查

核心问题这个案子的法律风险、资金风险可控吗？

结果流向→ 推进化债保房方案
→ 或终止服务

两道判定关口是集团防控风险的核心机制。不经过双重判定，任何重大决策都不得推进。

流程第四步

三条并行变现路径

根据房源特征与客户需求，灵活选择最优路径

路径一

拿房变现

适用：具有收购价值、预期升值或快速变现的优质不良资产

资产部主导，完成司法调查（大数据+人工复核）
判定①通过后，决策收购目标房源
收购后进行持有运营或快速出售
实现持有收益（租金/增值）或变现收益（转售差价）

路径二

法拍房辅服务

适用：客户有意参与司法拍卖，寻求专业陪跑

拍前咨询与指导：尽调房源、分析竞拍风险
法拍房专项尽调：深度核查产权、腾房、税费等
法拍全程服务：拍前准备→拍中竞拍指导→拍后交割办证

路径三

化债保房

适用：债务人有意愿保住房产，寻求债务化解方案

客户（债务人）面审，了解负债情况与诉求
挖掘需求，制定化债方案
结合集团服务能力（金融、法律、评估）设计综合方案
执行化债并协助保全房产

三条路径并行不悖，业务团队根据每个案件的具体情况灵活切换，最大化服务价值。

流程第五步

中台服务支撑，保障成交交割

🏦 金融服务

按揭贷款（C1）：协助买方向银行申请购房长期贷款
过桥垫资（B1/B2）：为卖方清偿旧贷款，解除产权障碍
法拍贷（C3）：专为法拍房买家提供购房融资
经营贷（C2）：用于企业资金周转的不动产抵押贷款

📋 撮合与装修赋能

撮合交易：识别买方需求，主动撮合匹配房源，挖掘交易机会
装修赋能：售前美化 / 装修代卖 / 交易后整装，见下页

📋 权证服务

交易签约：集中签约中心，规范合同签署流程
过户交割：协助买卖双方完成产权转移手续
抵押解除 / 查封解除：配合赎楼业务（B4解查封）

支持中心（交易部）全程提供金融与权证服务，确保交易合规闭合。

流程第六步

装修不是尾声，是贯穿交易的动能

家装家居中心的介入不只发生在"成交之后"。在房源上市前、难售房源的盘活阶段、以及买家接房之后，装修能力都是促成交易的关键动能。

房源挂牌前

① A3 · 售前美化

软装布置 + 清洁整理，提升展示效果，缩短挂牌周期

业务价值：0门槛让难卖的房更快进入"可售"状态获客赋能

难售房源盘活

② A2 · 装修代卖

公司垫付装修成本，改造升级后统一代为销售，按价差结算

业务价值：将本难成交的存量房转化为可成交标的，直接创造交易交易促成

成交交割后

③ E1–E5 · 交易后整装

室内设计→施工→家居家电，云智装全程数字化管理

业务价值：无额外获客成本，客单价高客户留存

装修能力不是附属增值，而是房源获取、交易促成、客户留存三个核心节点的共同赋能工具。

03

Chapter 03

集团产品
与服务体系

八大业务线 · 27款产品/服务 · 覆盖房产交易全链条

产品矩阵

八大业务线，全覆盖产品矩阵

集团产品体系围绕房产交易完整生命周期设计，从获客到交易、从金融到装修，形成全链条服务能力

A

不动产经纪

房产交易的核心撮合环节

单边代理 · 装修代卖 · 售前美化

B

资金业务

交易前金融垫资，清除产权障碍

清尾垫资 · 过桥倒贷 · 解查封

C

贷款

为买方提供各类购房融资解决方案

按揭贷款 · 经营贷 · 法拍贷 · 信用贷

D

评估

为交易和融资提供专业价值认定

个贷评估 · 对公评估 · 资产评估

E

美居

交易后一站式家装家电服务

房屋整装 · 家具销售 · 家电销售

F

不良资产

司法拍卖的全程陪跑与辅助

司法拍卖全程服务 · 拍后服务

G

会员

高频客户专属权益体系

会员卡

H

行业培训

对外输出专业能力，培育行业人才

新媒体营销培训 · 不良资产实战

产品详解

A. 不动产经纪｜ B. 资金业务

A. 不动产经纪

核心定位：作为买卖双方的专业中介，主导或协助完成房产交易

编号	产品名称	核心说明
A1	不动产交易签约	由签约中心集中签署居间协议，规范合同管理
A2	单边代理	仅代表业主一方，提供营销方案、谈判及签约执行服务
A2	装修代卖	公司对房屋装修后统一销售，提升价值并缩短成交周期
A3	售前美化	软装布置、清洁整理提升展示效果，增强成交可能性

B. 资金业务

核心定位：交易前清除卖方债务或查封障碍，打通产权过户通道

编号	产品名称	核心说明
B1	清尾垫资	第三方先行垫付资金，为业主清偿房屋剩余贷款
B2	过桥倒贷	短期融资偿还即将到期旧贷款，避免资金断链
B3	提拿	以其他名下资产为抵押，换取垫资支持，解决目标房产无法直接融资的问题
B4	解查封	协助垫付资金清偿债务，向法院申请撤销不动产查封

产品详解

C. 贷款｜ D. 评估

C. 贷款

核心定位：为买方提供全场景购房融资解决方案，是成交转化的关键支撑

编号	产品名称	核心说明
C1	按揭贷款	以购买的房产作为抵押品，向银行申请的长期贷款
C2	经营贷	以公司或个人名义申请，用于企业周转的不动产抵押贷款
C3	法拍贷	专为购买法拍房申请的贷款，需同时办理担保手续
C4	信用贷	装修贷等无需抵押担保品的贷款，适用于有稳定收入客户

D. 评估

核心定位：提供专业独立的价值认定服务，是金融、交易、资产处置的价值依据

编号	产品名称	核心说明
D1	房地产评估（个贷）	为个人购房贷款申请提供房地产市场价值评估报告
D2	房地产评估（对公）	房地产估价（对公业务）及土地估价业务，服务企业客户
D3	资产评估	对不动产、设备、股权、无形资产等进行全面价值评定

两路评估并行：市场价值评估（支持中心·评估部）+ 银行口径估值（支持中心·交易部），共同为变现决策提供依据。

产品详解

E. 美居——房产交易后的一站式增值服务

从装修设计到软装落地，从家具定制到家电配套，覆盖客户"住进去"的全部需求

编号	产品名称	核心说明
E1	房屋整装	从室内设计、装修施工到软装布置的一站式服务
E2	成品家具销售	销售已设计制作完成，可直接购买使用的标准化家具
E3	定制家具销售	按客户个性化尺寸、材质、款式需求，量身设计制作
E4	家电销售	销售家庭日常使用的各类电器设备
E5	装饰材料销售	销售磁砖、木地板、油漆、卫浴设备等装修材料

✅

客户自然流入

交易成交后自然引导，无额外获客成本

💰

客单价高

整装客单价可达数万至十余万元，是重要的营收贡献点

🔄

形成完整闭环

从"买房"到"住好"，实现客户全生命周期价值最大化

产品详解

F. 不良资产｜ G. 会员｜ H. 行业培训

F. 不良资产（司法拍卖服务）

围绕法拍房全流程，提供专业陪跑与辅助服务

编号	产品名称	核心说明
F1	司法拍卖全程服务	尽调、指导竞拍、流程代办等一系列服务
F2	拍后服务	成功拍得后，提供腾房、过户、装修等后续服务

G. 会员

为高频客户沉淀长期关系，提升复购与转介绍

编号	产品名称
G1	会员卡客户办理后可享有特定优惠、权益或专属服务

H. 行业培训

对外输出集团专业能力，培育行业人才，建立专业品牌形象

编号	培训方向
H1	房产新媒体营销——抖音、视频号内容传播与获客培训
H2	不良资产操作实战——评估、接盘、改造、销售全流程训练
H3	房产交易后服务运营——金融、装修、托管延伸服务管理

产品体系

每个流程节点，都有对应的产品支撑

获客阶段

H1 房产新媒体营销 · G1 会员卡

↓

房源尽调
价值评估

D1 / D2 / D3 评估服务

↓

分类筛选
双重判定

拿房变现A2 单边代理 · A2 装修代卖 · A3 售前美化

法拍辅助F1/F2 法拍服务 + C3 法拍贷

化债保房B1–B4 资金业务 + C1/C2 贷款

↓

中台支撑
成交交割

C1–C4 贷款 · D 评估 · A1 集中签约

↓

延伸消费

E1–E5 美居全系列 · H3 交易后服务运营

每一个客户场景都有对应的产品组合支撑。理解产品与流程的对应关系，是分公司有效推介产品的基础。

04

Chapter 04

信息化系统
支撑体系

底层系统 · 全程赋能 · 效率与规范双提升

信息化体系

集团信息化赋能体系全景

集团构建了"业务四层 + 五类底层系统"的完整信息化赋能架构，以数字化手段提升全业务链条的运营效率和管理水平

系统类型	系统名称	核心定位	主要使用层级
主平台	津巢会员体验广场（微信小程序）	面向客户的一站式业务触点与会员运营平台	流量层、转化层
内部作业	简道云	全集团内部流程管理与数据运营平台	全层级
CRM	抖音来客 · 企业微信	客户关系管理，线索追踪与私域运营	流量层、转化层
业务垂类SaaS	房加 · 梵讯 · 宅喔 · 云智装 · 评估报告编制系统	各业务线专业工具，深化专业能力	交付层
数据情报工具	企查查 · 金融大数据 · 自研尽调工具	主体核查、资产摸排、风险识别	交付层（判定节点）

五类系统分工协作：津巢面向客户、简道云支撑内部、CRM管理线索、垂类SaaS深化专业、数据情报工具保障决策质量——共同构成集团数字化运营底座。

下一页：集团信息化赋能体系全图

信息化体系全图

请对照此图，跟随后续各系统模块逐步讲解 ↓

主平台 · 对客 · C端一站式触点

主平台：津巢会员体验广场

集团面向客户的主要数字触点，整合房产交易、金融服务、装修家居等全业务线服务入口，同时承载会员体系运营，是集团"所有服务找得到、所有客户留得住"的统一平台。

八大服务入口

🏘️

全城联卖

🏠

房产交易

📊

房产估价

⚖️

法拍服务

🛠️

一站整装

🛋️

家居家电

🚗

车位预约

📞

联系我们

会员权益板块

零压置家

签约中心+全程服务，降低买卖双方交易门槛

入会即送

会员注册即享专属礼品与权益，沉淀私域用户

全层级 · 对内 · 低代码 · 全部门必用

内部作业平台：简道云

📋

表单管理

自定义业务表单，录入客户、房源、合同档案等

🔄

流程审批

费用报销、合同审批等业务审批全程线上化

📊

数据管理

汇聚各部门数据，支持查询、统计与报表导出

📈

数据分析

内置可视化分析，支持业务数据看板

🔧

配置赋能

拖拽式搭建，各分公司可灵活配置本地需求

🔗

系统集成

与其他系统打通数据，避免重复录入

工作台 / 应用列表

业务表单填写界面

数据看板 / 报表

⚠️ 简道云是分公司日常作业的核心平台，所有业务数据均需在此系统完成录入与跟踪。熟练掌握简道云，是分公司管理层的基本要求。

CRM系统

CRM：抖音来客 & 企业微信

两套系统协同，打通从"找到客户"到"管好客户"的全链路

抖音来客

基于抖音生态的客户获取与私域运营管理平台 · 直营中心新媒体团队

新媒体内容发布与数据分析
直播引流数据追踪
线索自动收集与智能分配
客户私域运营（抖音粉丝池管理）
获客效果统计与ROI分析

企业微信

企业内外部沟通与客户关系管理核心工具 · 全员（经纪人、客服、管理层）

客户添加与标签分类管理
跟进记录与提醒设置
群发消息与营销内容推送
客户画像与行为追踪
内部团队沟通与协作

抖音来客负责"找到客户"——内容种草、直播吸引、线索收集；企业微信负责"管好客户"——标签管理、持续跟进、促成转化。两者共同构成集团完整CRM体系。

下一页：软件界面截图参考

CRM系统截图参考

抖音来客 · 线索管理

企业微信 · 客户列表

抖音来客 · 企业微信——客户全渠道管理工具

业务垂类SaaS

专业工具，深化交付能力

各业务线配备专业软件工具，与简道云内部系统形成互补，共同提升专业交付效率

系统名称	适用业务线	核心用途	主要使用部门
房加	不动产经纪	房产中介业务管理（房源、客源、带看、成交全流程）	交付中心
宅喔/梵讯	不动产经纪	房产经纪管理系统，支持门店管理、经纪人绩效追踪	交付中心
评估报告编制系统	评估业务	专业评估报告的标准化生成与档案管理工具	支持中心-评估
云智装	美居/家装	装修项目全流程数字化管理（报价→施工→验收→交付）	家装家居中心
酷家乐	美居/家装	家居生活场景展示与设计辅助工具	家装家居中心

以上SaaS系统均为各业务线的专业标配工具。分公司相关负责人需熟练掌握对应系统的核心操作，确保业务数据准确录入、流程规范执行。

下一页：软件界面截图参考

垂类SaaS截图参考

房加 · 房源管理

评估报告编制系统

宅喔 · 移动端

云智装 · 项目管理

房产管理 · 评估系统 · 宅喔 · 云智装——垂类专业工具完整覆盖

数据情报工具

让每一个判断都有数据支撑

企查查 · 金融大数据 · 自研尽调工具——覆盖主体核查、资产摸排、风险识别全链路

核心定位

这类工具不参与日常流程录入，而是在房源尽调、主体核查、双重判定等关键决策节点提供数据支撑，是风控能力的数字延伸。

① 企查查

核查主体工商登记、司法风险、涉诉记录——化债/拿房/法拍三类场景必查
使用部门：资产部、风控负责人

② 金融大数据

查询抵押登记、贷款余额、征信预警，判断房源金融可操作性
使用部门：支持中心-交易、资产部

③ 自研工具——天津小区信息调查系统

小区调查报告

AI + 底层数据库自动生成，覆盖行情、活跃度，辅助初判

税费计算

快速测算买卖双方税费，谈判现场即用；主播直播时也可实时调取

使用部门：资产部、渠道经纪人、新媒体团队

数据情报工具是"判定环节"的核心辅助，不可替代人工判断，但能显著提升尽调效率和风控精度。建议形成标准化使用流程。

下一页：软件界面截图参考

数据情报工具截图参考

企查查 · 主体工商查询

金融大数据 · 风险查询

小区信息调查 · 行情分析

税费计算 · 谈判现场即用

企查查 · 金融大数据 · 小区调查 · 税费计算——数据情报支撑风控决策

系统矩阵

哪个部门用哪套系统？

确保分公司各岗位清楚自己的必用系统，避免工具使用断层

业务中心	津巢商城	简道云	抖音来客	企业微信	房加	宅喔/梵讯	云智装	评估系统	企查查/大数据
直营中心	✅ 流量承接	✅ 内部作业	✅ 核心工具	✅ 客户管理	—	—	—	—	—
交付中心（渠道）	✅ 房源展示	✅ 流程管理	—	✅ 客户跟进	✅ 核心工具	✅ 核心工具	—	—	—
支持中心—交易	—	✅ 作业管理	—	✅ 沟通协作	✅ 辅助工具	✅ 辅助工具	—	—	✅ 尽调辅助
支持中心—评估	—	✅ 作业管理	—	✅ 沟通协作	—	—	—	✅ 核心工具	—
资产部/风控	—	✅ 作业管理	—	✅ 沟通协作	—	—	—	—	✅ 核心工具
支持中心—综管	—	✅ 核心工具	—	✅ 内部协作	—	—	—	—	—
家装家居中心	✅ 服务展示	✅ 项目管理	—	✅ 客户触达	—	—	✅ 核心工具	—	—

简道云是覆盖所有业务中心的统一底座；数据情报工具集中用于资产部与风控的尽调决策环节，是判定质量的核心保障。

总结

回顾：三个层次理解集团运营逻辑

01

业务架构层

四层分工（流量层→转化层→交付层→支撑层），六大中心各司其职、协同运营。
分公司的核心职能：交付层执行 + 流量层获客

02

核心流程层

以不良资产为主轴，构建"多渠道获客→房源尽调→精准分类→三路径变现→中台支撑→家装延伸"的完整业务闭环。
以房源为抓手，以客源为驱动，把每一个案子都走到闭环

03

系统支撑层

津巢商城（对客触点）+ 简道云（内部作业）+ CRM体系（客户管理）+ 垂类SaaS（专业工具）四类系统各司其职，全程赋能业务运转。
系统即流程，数据在系统里，分公司不能有系统之外的"黑箱操作"

以房源为抓手，以客源为驱动，分类筛选精准分流，撮合成交后延伸家装服务，形成完整业务闭环。

Q&A

管理层业务认知共建

感谢聆听

共建协同 · 高效赋能 · 一起做好业务

如有业务流程、产品理解或系统使用方面的疑问
请联系总部对应支持中心

集团业务流程与产品系统培训

四大模块，系统讲解

集团业务全景

四层业务架构，清晰分工协同

六大业务中心，协同运营

核心业务流程

不良资产获客-转化总图

多渠道获客，精准承接

房源汇聚，AI + 人工双重初判

精准分类，双重判定把关

三条并行变现路径

中台服务支撑，保障成交交割

装修不是尾声，是贯穿交易的动能

集团产品与服务体系

八大业务线，全覆盖产品矩阵

A. 不动产经纪 ｜ B. 资金业务

C. 贷款 ｜ D. 评估

E. 美居——房产交易后的一站式增值服务

F. 不良资产 ｜ G. 会员 ｜ H. 行业培训

每个流程节点，都有对应的产品支撑

信息化系统支撑体系

集团信息化赋能体系全景

主平台：津巢会员体验广场

内部作业平台：简道云

CRM：抖音来客 & 企业微信

专业工具，深化交付能力

让每一个判断都有数据支撑

哪个部门用哪套系统？

回顾：三个层次理解集团运营逻辑

感谢聆听

集团业务流程
与产品系统培训

集团业务
全景

核心业务
流程

集团产品
与服务体系

A. 不动产经纪｜ B. 资金业务

C. 贷款｜ D. 评估

F. 不良资产｜ G. 会员｜ H. 行业培训

信息化系统
支撑体系